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房地产法短时期内加剧了供需矛盾

俄罗斯房价高涨，很大程度上归因于“休克疗法”。当初，俄罗斯的“改革”是比较仓促的，直到进入21世纪，依然没有建立房地产法规体系，使房地产企业和房地产市场的发育一度较为混乱。为了改变这一局面，俄罗斯国家杜马2005年通过了《房地产法》。这项法律规定，从当年4月1日起俄罗斯所有房地产项目都必须在获得房屋销售许可后才可以上市销售，开发商只有在获得土地所有权和建筑许可权，并持有经批准的房屋建设方案后，才可与消费者鉴定房屋销售合同。另外，开发商必须承担房屋建设期间的风险。这项法律还对开发商的认证资格进行了严格规定：开发商如逾期不交房，单方修改或违反合同将被处以重罚：一旦今后建成的房子与合同不符，消费者有权退房并要求赔偿。

《房地产法》本身是非常值得肯定的，但它推出之后，在短时期内加剧了房地产的供需矛盾。调查表明：在该项法律出台之前，俄罗斯20%的商品房在建造之初并没有任何许可证，往往是提前出售和申请审批手续同步进行的。但是新法律出台后，这种未获国家批准即自行预售房屋的行为就成为违法行为了。因此，新法律的实施促使许多在建商品房项目推迟上市，而计划建设的房地产项目又被暂时搁置。统计表明：俄罗斯房地产业与该项新法律出台前相比，新房供应量下降了近30%。

另据俄罗斯政府的估计数据，全俄住宅短缺量高达17亿平方米，以当前的建筑速度来看，需要花费16年的时间来补上缺口。