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遏制房价过快上涨的对策

加大普通商品房供应，从根本上遏制房价上涨。供不应求是房价上涨的根本原因，遏制房价过快上涨，就必须从治本上下功夫，大量增加普通商品住房的有效供给。在政策导向上，要采取支持自住性需求，鼓励改善性需求、控制投资性需求、抑制投机性需求、保障困难性需求，大力增加中低价位、中小套型普通商品住房和公共租赁房用地供应，提高土地供应和使用效率。在保持政策连续性和稳定性的同时，加快保障性住房和普通商品房建设，稳定市场预期，从根本上遏制房价过快上涨的势头，这是解决买房难问题的治本之策。

适时开征房产税，抑制投资性需求。为遏制房价过快上涨，最近国家连续出台了一系列宏观调控措施，对促进房地产市场平稳健康发展起到了积极作用。但这只能限制普通百姓的投资性购房，对于自有资金充足的投机性购房、炒房作用不大。目前我国的房屋持有成本几乎为零，许多城市中的高档住宅小区，晚上黑灯率很高，房屋空置率大大高于10%的国际警戒线。抑制房屋投机投资需求，最有效的方法是提高房产的持有成本和风险，适时开征房产税。适时开征房产税，有利于抑制房产投机投资需求，有利于地方税收的可持续发展，也有利于调节贫富差距，促进社会和谐。

完善土地招拍挂制度，防止地价水涨船高。应尽快完善招拍挂制度，对不同用途的商业用地可采取不同的招拍挂方式。如对酒店宾馆、商业、旅游、娱乐设施、别墅、高档公寓住宅用地可以采取“价高者得”的招拍挂方式。但对于普通住宅建设用地应采取综合评标方式，综合考虑地价、房价、户型、面积、质量、信誉等因素，合理确定土地供应方式和内容，探索土地出让综合评标方法。也可采用限房价竞地价的方式，将房价限死，竞争地价，通过两头挤压，可以最大程度地挤压出开发商的暴利，防止非理性的恶性竞争和房地产泡沫。

进一步完善住房保障制度，大力发展公共租赁房。许多地方政府仅关注房地产市场对当地经济增长的贡献，而忽视了住房的社会保障功能，这是政府职能的严重缺位。应进一步扩大廉租住房的覆盖面。适当放宽廉租住房政策标准，降低准入门槛，把更多的困难家庭纳入廉租住房保障范围，逐步由最低收入家庭向低收入家庭延伸，实现全部城镇低收入家庭的“应保尽保”。进一步加快经济适用房建设，逐渐涵盖中等偏下收入家庭，防止形成“夹芯层”。积极借鉴香港公屋经验，加大公共租赁房的建设力度。对不符合廉租住房和经济适用房供应条件，又无力购买普通商品住房的家庭，应从实际出发，大力发展租赁住房方式，这也是目前典型国家解决住房问题的通行做法。香港有40%的居民租住公房，日本有38%，法国36%，英、美等国均在30%左右，瑞典、德国达50%，可以享受政府优惠租房政策。完善中低收入家庭租房制度，不仅是健全房地产市场体系的需要，也是解决目前中低收入家庭住房保障的有效途径。（作者系中共山东省济南市委党校副教授）