正确处理有限土地资源在居住和吃饭两项用途上的配置关系,彻底改革土地政府垄断的招拍挂体制,将50年到70年的土地出让金一次性收取改革为房产税、土地交易增值税和土地使用税。
中国的房地产经济形势,由于其内在的涨价机理,宏观调控总是处于“一放就热,价格暴涨,一控就冷,陷入低 迷”的恶性循环之中。因此,2010年的房地产走势,我们也处于两难境地,对于房地产,国家促进也不是,不促进也不是。所以,2010年房地产的宏观调控,必须与土地、财税等体制改革互动,理顺有关的房地产体制,才能从机制上使房地产经济健康和稳定运行。
降低房价的最重要措施就是加大住宅用地供应。我认为,在原计划的基础上,城镇住宅用地,从2010年开始,应当每年增加100万亩左右,并规定住宅用地专项使用,严格限制地方政府挪作他用,经过10年左右的时间,除了满足新增城镇人口,包括迁移人口的住宅需要,还可将以往城镇住宅用地供需缺口补齐。这就要正确处理粮食安全用地与城市化居民居住需求用地之间的关系。过于强调耕地保护,而对住宅用地供应过少,使住宅供给与需求不平衡,实质上是住宅供应不能满足广大城市居民和新移民的需要,形式上则是住宅价格过高而且逐年上涨,超过居民收入的增长,使居民没有购买住宅的能力。耕地保护不好,粮价上涨过快,不是一件好事,而房价飞速上涨,居民住不起房,对社会安定也不利。总体上解决中国居民住宅问题的方向,应当是严格控制农村居住用地,增加城镇住宅用地,并且积极推动撤小村并大村、撤村并镇,以整理出更多的土地资源来适应农业现代化和城市化的需要。
2010年开始,无论如何,也要开始改革目前土地政府寡头垄断供应的招拍挂制度,逐步形成竞争性的供应市场,以抑制地价暴涨,并且逐步降低土地的价格水平。最为关键的是,按照党的十七届三中全会的精神,将目前政府寡头垄断型的土地供应市场结构,改革为竞争型的土地供应市场。
目前,地方政府对卖地收入的依赖程度越来越高,特别是今年企业生产经营不景气,税收增幅下降,许多地方的政府用炒高地价的方式筹集地方政府的收入。一是如前所述,政府寡头垄断式的卖地抬高了房价,二是这种将50年到70年的收入一次收上来,而且在一年中花掉的方法,是一种典型的吃子孙饭和不可持续的财政收支方式。因而,需要改革财政税收体制,调整中央与地方的财政税收关系,扩大地方政府筹资权限,改变目前政府收入不可持续但抬高房价的土地财政格局。只有正确处理有限土地资源在居住和吃饭两项用途上的配置关系,顺应城市化的大趋势,合理地向城镇住宅建设分配土地,只有彻底改革土地政府垄断的招拍挂体制,只有将在房地产领域的乱收费和50年到70年的土地出让金一次性收取的流程改革为房产税、土地交易增值税和土地使用税,才能根治房地产“一放就暴涨,一收就过冷”的恶性病症,使房地产经济健康发展,使房价水平与居民的收入水平相适应,使人民群众能买得起价格合理的住房。
可以看出,如果不下大的决心改变目前的招拍挂机制,并且理顺与之相关的地方土地财政体制,如果不下大的决心开征房产税,中国的房价决无稳定之机制,还会持续地暴涨。但是,这两项改革的阻力将会很大,一是由于要改变地方政府当任领导的利益来源格局,将会遭到地方的强烈反对；二是来自于拥有多套房的资产阶层的抵制,甚至讨论、起草、制定政策的许多人与之利益相关；三是会遇到已经高价囤地的开发商以及已经给高价位时投资和投机的房地产商和居民贷款的银行的忧虑和反对。因此,能否在体制上根治房地产价格持续上涨,改变85%左右的城镇居民和进入城镇的新移民买不起房的局面,就看国务院和有关部门,对改革能不能坚决推进,能不能协调一致,放弃部门利益和偏见,平衡近期局部损失和远期利益,能推进多少。（作者系中共中央党校研究室副主任）
