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物业税在中国不是新税种
www.fjnet.cn?2010-03-25 09:17? 任寿根?来源:东方早报    我来说两句

由于物业税属于财产税类,而财产税一般是不能被转嫁出去的,所以物业税转嫁不出去,那种认为从长期看房价会因物业税升高是不正确的。道理很简单,比如,某购房者某年缴了一笔物业税,这笔税自然由自己负担,他无法转嫁给包括卖房给他的任何人。也有人会认为房产所有者可以将物业税在二级市场上转嫁给购房者,从而推高房价。这种做法是行不通的,原因在于在同等情况下,购房者肯定会买没有缴纳过物业税的新房,而不会去买一套已经缴纳若干年物业税且会转嫁给自己的旧房。而且,从已经实行物业税的国家看,尚找不到物业税被转嫁出去或因物业税推高房价的事例,恰恰相反,反面的例子比比皆是,比如日本。所以,物业税与营业税对房价的影响是不一样的,是相反的。在房地产交易中,卖房者应缴营业税,特别是当房地产市场较热时,卖房者可以将其应承担的营业税通过抬高房价转嫁给购房者。在房地产市场出现泡沫时,常常听到一种观点,认为应提高营业税抑制泡沫,殊不知这样做是南辕北辙,越提高营业税,房价会涨得越高,泡沫会更严重。

与一般性的税种不一样,物业税是一个长期与房产所有者相伴的税种,它不像营业税、所得税、契税等一次性缴完就结束了,只要房产没有转移或出让,你就得每年都缴物业税。比如,2015年你买了一套房子,如果物业税推行的话,那么从2015年起你就得每年都缴纳物业税,而不是一次缴完就了事,也就是说,如果这套房产你拥有50年,那么这50年当中你每年都得缴物业税。

物业税一般按房屋的估值计算,并不是像民间流传的按套内面积计算,那样的话,物业税就成为从量税,而从国际通行的做法来看,物业税是从价税,它依房屋的实际价值(需要评估)计税,评估值一般会隔一年或几年重新调整。在确定房地产的价值之后,再依据一定的税率(如1%)计算出应缴纳的物业税,有的国家还会给予一定的扣除额。

可以理解的是,在中国拥有房产的人,尤其是短线炒房者,一般不大愿意或不希望缴纳物业税。而现代国外居民,尤其是现代发达国家的居民对缴纳物业税习以为常。

为什么国外物业税会普遍征收呢?也就是物业税存在的依据是什么呢?

税收存在的基本前提是产权的存在,这里的产权指的是完整的产权,即不仅包括使用权,更重要的是还包括所有权。当你从商品的产权中获益,作为商品产权的所有者,你就得缴税。房屋、土地产权的确认、保护需要政府,而且房地产价值往往从政府提供的公共商品或公共服务中获益,所以需要缴纳物业税。比如,在小说中鲁滨逊漂流的孤岛上拥有房地产是不现实的,因为在那你对房屋、土地拥有的产权无法被确认,别人很容易侵占你所谓的房地产,而且那里的“治安条件”非常差,没有公共商品或公共服务,那里的房地产没有什么价值可言,更不用说保值增值了。在西方国家,房地产私有,私人对房地产拥有完整产权早就存在,私人能够从处置房地产中获得收益,所以应缴物业税的社会文化在大多数西方国家早已根深蒂固,西方人对缴物业税并无多大异议,但常常与税务部门就房地产评估价值发生一些纠纷。

(作者系经济学教授)


责任编辑:李艳
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