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万科、深圳、降价——这三个词对中国房地产市场具有重要意义。有媒体报道，6月4日和5日，万科在深圳再次上演夜晚开盘，分别推出了万科清林径和万科第五园四期。两个项目的开盘价皆明显低于预期，结果是，一个卖光，一个热销八成。

当前，我国房地产市场处于非常敏感的时间段。自4月中旬启动罕见的严厉调控以来，全国重点城市房屋成交量大幅下滑，但新房价格依然坚挺。近期，国土资源部一周连出两道土地增值税的“清算令”，房产税改革列为今年财政部工作计划，以及三部委出台二套房贷细则，都让人体察到调控政策仍未放松。

如果开发商都不降价，调控也就不可能放松。当恒大地产于今年6月初率先采取全国八五折促销行动时，业内人士都在猜测万科何时会降价。作为行业龙头老大，万科的一举一动都受到关注，回顾2007年底，随着王石“拐点论”的现身，万科是大型地产商中首先全国性降价的。其后，跟风者不在少数。

2005年之前，相当长一段时间内，上海楼市领风骚于全国，以致2005年调控文件“国八条”出台时，全国许多城市都抱怨“上海感冒，全国吃药”。从2005年下半年开始，深圳取代上海，成为全国楼市舞台上首屈一指的“明星”。上海楼市调整时，深圳逆势上行。尤其是2007年，深圳楼市中投资投机需求比重和房价涨幅皆为全国之最。物极必反。2007年，深圳同样是全国最早出现楼市调整的城市，三季度成交量已触顶，四季度就出现房价下跌，而其他城市比如上海，直至2008年第三季度，房价才出现明显下跌。从去年到今年，历史再度重演。2009年深圳房价再次飙升，而12月“国四条”出台后，又是深圳楼市抢先降温，“买房送500克黄金，交5万再抵15万房款”等促销手段重出江湖。及至眼下，随着十几个新推楼盘已经或将要降价促销，深圳几乎所有区域都已有楼盘降价。

再看上海的情况：5月份，上海新建商品住宅（剔除动拆迁配套商品房）成交量只有可怜的30万平米——这是2003年以来除春节所在月份最低的月成交量，而且供求关系已由去年的供不应求，逆转为严重的供大于求。然而，新房价依然坚守在23000元/平方米左右的历史高位，虽然也有楼盘进行促销，但多属郊区中低档楼盘，尚未形成整体性降价格局。

相较一手房的顽强，二手房价格已出现普遍性松动，如果观察网上可售量，更能窥见奥秘。眼下，上海一手住房和二手住房的网上可售量分别为572万平方米和1440万平方米，分别比4月初增加了20％和45％。尤其值得关注的是，在2008年底上海楼市最低迷的时候，二手住房网上可售量最高值为1400万平方米，而现在已超过了当时的峰值。

一手房网上可售量增幅较小，主要原因是市场观望情绪浓厚，开发商不敢轻易开盘，定价偏高，肯定不好卖，定价偏低，又有可能引来前期业主的抗议。更加窘迫的是，部分楼盘的目标客户是投资投机者，而在政策的严厉打击下，即使是楼盘降价，这些谨慎的投资客也不见得敢于入市。

开发商暂时不差钱，但多数企业难以承受半年不卖房的压力。另外，部分一线地产商还有战略目标，比如通过促销扩大市场占有率，从而在愈演愈烈的地产巨头竞争中处于有利位置。回顾2008年，早降价者早得利，坚持不降价者2009年获得了暴利，最倒霉的是2008年四季度和2009年一季度降价的。

那么，接下来，不仅是深圳，也不仅是万科，将有越来越多城市和开发商，加入到降价的阵营中来。而此次调控，力度远大于上轮，而且也难以再现“国际金融危机救中国楼市”的“大喜剧”。理性的开发企业都应领悟政策和市场大势，现在降价肯定优于四季度降价。至于2011年的市场，笔者既不悲观，也难以乐观。企业只能赌上一把了。

（作者为上海易居房地产研究院综合研究部部长）