据新华网报道，5月13日央行召开住房金融服务专题座谈会，要求银行优先保障居民购买首套自住房的贷款需求，在房地产市场形势甚为敏感的时候，引起了人们对于住房金融政策趋势的讨论。

所谓住房金融，是指为住宅生产和消费而进行的筹资、融资、借贷和结算等金融活动的总称，它在各国都与房地产业密切联系在一起，并成为现代金融体系的重要组成部分。进入21世纪以来，伴随房地产市场的高速发展，住房金融也成为我国金融改革与发展的核心环节。

然而，在住房金融发展过程中，有三大关系一直难以进行平衡，首先就是对调控功能与服务功能的平衡。一方面，住房金融是政府调控房地产市场的重要手段。例如，住房抵押贷款是住房金融核心要素之一，同时影响到住房的投资与消费层面。政府通过对其调节，可以对住房金融市场层次、流动性等产生深远影响，进而干预住房产业的发展。另一方面，虽然人们通常都有住房需求，但从经济意义上说，个人消费的预算约束使得实际有效需求是有限的。由此，住房金融的重要功能，就是通过提供特定金融产品和服务，尽可能扩大居民住房的实际购买能力。

在实践中，这两大功能并非总是完全一致。尤其是近些年来，土地等制度缺陷、社会群体利益冲突、信息不对称带来市场失衡等现象，都在住房产业中得到淋漓的展现，这使得住房金融功能逐渐转向以遏制房价过快膨胀为目的，而对于居民的服务功能同时有所弱化。在“一刀切”式的各类政策中，真正“刚需”的住房金融服务却常常难以满足。

其次，是如何让住房金融的发展与创新能够真正服务于居民实际需求，而非成为助长投机的“催化剂”，或者脱离实体的金融“游戏”。对于前者，是当前国内所关注的焦点，但从本质上看，解决的关键不在于住房金融本身，而应是政府财税政策的职责，如提高住房持有成本等。对于后者，正是美国次贷危机爆发的根源之一，基于住房产品的金融创新逐渐变得“云山雾罩”，距离实体需求越来越远。虽然我国住房金融市场还未出现这种状况，也需要警惕未来环境变化下的可能前景，如影子银行、同业市场的问题已昭示了国人此方面的创新狂热。

最后，则需要处理好住房金融中政策性与商业性的关系。应该说，住房的“私人性”，要求住房金融发展坚持市场化导向；住房“准公共性”，却又要求住房金融发展需特定制度安排与政策选择。实际上，各国政府往往都根据不同住房及人群特征，分别采取政策性与商业性的金融支持方式。在我国，最大问题是住房政策性金融的整体缺位，以及期望商业金融来解决本来具有政策性特征的住房问题；同时有限的政策性支持，却又掺入到商业性金融的领域中。

无论如何，要厘清住房金融的功能与关系，不仅需要监管者的“窗口指导”，还需要通过住房金融市场规则、结构、主体的完善，引导其回归服务实体，这里并没有国外可资照搬的经验，更需基于国情的探索与创新。

杨涛 (中国社科院金融所　金融市场研究室主任）