记者注意到，黄先生与福州青洲煜城置业有限公司所签订的合同与正常的商品房买卖合同不一样，为“合作建房合同书”，合同中写明，乙方出资共323000元即取得青洲大楼内一套总面积为69.17平米的单元房使用权，其中8万元是定金，出资合同房屋的使用权期限为五十年，并且交付时甲方（福州青洲煜城置业有限公司）向乙方（黄先生）出具《物业移交证》。

为何不是商品房买卖合同？黄先生解释称，这是由于这块土地属于青洲村集体产权，开发商只是向村里租借了该地块五十年的使用权，所盖的这栋大楼也就没有产权证，不能按商品房出售。

2014年开发商在街边发放的宣传单。黄先生 供图

随后，记者前往10楼开发商办公点，发现这里空无一人。在多番拨打兰姓负责人电话无法打通之后，记者致电了开发商法定代表人雷淑华，对方表示现在人在外地，虽然法人挂了自己的名字，但对这些纠纷其实并不了解，只是知道有这么一回事，不过他也承诺称：“确实是拖了很久，之前是因为消防验收、疫情、水灾等因素耽搁了，应该今年上半年就会退款。”

位于10楼的开发商办公点空无一人。记者 李牧晨 摄

那么，定金和订金有什么区别？黄先生购买的这类房产权益能否得到保障？记者咨询了福建协同律师事务所陈永涵律师。陈律师表示，定金指的就是在合同订立之前支付一定金钱来作为担保，也称为保证金。比如我们购车，通常需要交付几千元的保证金，如果买方反悔不购买相关车辆，定金不会退回；如果卖方没履约，买方则可以获得双倍定金金额的赔偿。而订金只是单方行为，买家交付订金通常会被认为交纳的预付款，买卖双方任何一方不履约都不会出现订金不予返还或者赔偿双倍订金的后果。

“像这种开发商租借村集体土地集资建造并对外销售的房子我们俗称为‘小产权房’，相对于正常流通的商品房来说，‘小产权房’实际上就是只能转让使用权、不能买卖的房子，购买是存在很大风险的，不仅没法办理房产证，还难以规避‘一房多卖’风险，房屋质量也难以保证，甚至有可能被无偿征用或者征收。”陈律师说。

陈律师告诉记者，目前正规商品房交易有两项保障，其一是“保交楼”措施，地方政府为了防范房地产企业风险外溢，切实承担“保交楼、稳民生”的属地责任，通过政策性银行专项借款方式支持已售逾期难交付住宅项目建设交付；其二是商品房消费者权利保护，就是在开发商因商品房已售逾期难交付引发的相关纠纷案件中，商品房消费者以居住为目的购买房屋（一般指购买首套房）并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权。在房屋不能交付且无实际交付可能的情况下，商品房消费者主张价款返还请求权也优先于上述其他权利。

陈律师还表示，在这件事中，黄先生与开发商之间属于普通的债权纠纷，开发商只存在违约责任，若开发商资不抵债，黄先生可能出现拿不到房子也拿不回钱的情况，建议黄先生尽早通过法律途径维护自己的权益。