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制定房地产反暴利法需要解决的几个问题
www.fjnet.cn?2011-04-27 16:19? 廖保平?来源:东南网    我来说两句

中国房地产市场调控料将进一步升级。国家发改委价格监督检查司司长许昆林26日晚间在接受中新社记者独家专访时称,发改委正在研究在商品住房领域实施反暴利规定,以使商品房价格能够保持在合理水平。(据4月27日中国新闻网)

发改委官员的这一番话,实是对一个老大难的问题开刀,即,多年来,人们都知道房地产是一个暴利行业,在“中国十大暴利行业”榜单上,房地产业常常稳坐榜首,如果实施房地产领域的反暴利法规,意味着房地产商制定的超过“合理房价”的房价,将被视为“暴利”,构成违法。

当然,如何规定“暴利”的标准确定至为关键,而暴利标准的确定首先需要对“合理房价”的确定。目前我们对什么叫“合理房价”缺少标准,那么暴利标准的确定将有失依据。

按照西方发达国家的做法,比如德国的做法,是政府先对地价、房价、房租、税收等实行 “指导价”制度,然后综合计算出一个“合理房价”,再规定一个“暴利房价”——超过“合理房价”的20%即为“暴利房价”,视为违法行为。

从中可以看出,制定反房地产暴利法的基础,是对地价实行指导价制度,严格规定地价涨幅、上限,才能推导到“合理房价”。因为地价是房价最重要的组成,如果地价不能实行指导价,则“合理房价”难以确定,“暴利房价”更是无从谈起。

问题是地价实行指导价制度有多大可能性?我们知道,现在土地实行招拍挂制度,地价完全由市场竞争决定,不断刷新的“地王”也表明,地价并没有实行指导价。

而且,土地出让金是地方政府重要的财政收入,2010年的数据显示,全国土地出让金高达3万亿元,占当年地方财政收入的48.8%。土地财政决定了,即便实行地价指导价,地方政府也一定会从高而不从低,以自断财路。

再有,针对房地产的各种税收,诸如增值税,交易税,契税,房产税……等等,能不能为了配合降低“合理房价”,而降低这些税费呢?这也需要政府做出让利。

如若这些基础性的价格问题没有解决,即便我们将房地产商的利润有效控制了,整个房价要想大幅下降的可能性也值得怀疑。因为,构成房价最核心的地价难以降价,要想压挤房地产商的利润,一个是空间有限,一个是当利润空间压缩之后,开发商开发的动力减弱,就会有地无价,地方财政来源就会受影响。

从这样的分析其实也可以看出,房价畸房,最主要的恐怕不是房地产开发建设这个环节,而是土地供应这个环节。因为,房地产开发建设并不是一个严格禁入、专营的市场,而是一个相对竞争的市场,只要是竞争的市场,就很难形成暴利,即便是在竞争中形成垄断带来了暴利,也是相对脆弱的,因为这些垄断企业必须保持效率才能维持暴利,否则,潜在的竞争对手就有机会打破格局。所以,竞争性的垄断不一定带来暴利。

但是,像土地供应这样的市场是被行政性的禁入手段保护起来的垄断,是一种硬性的垄断,它将所有的竞争者都关在门外,完全可以自行调节供需来“制定”价格,获取暴利自不在话下。

事实上,在土地的一级市场上,地方政府花很少的钱就完成了征地拆迁,而在二级市场上,通过控制供需和竞拍来抬高价格,这样就从一级市场到二级市场,获得了惊人的暴利。

因此,行政性垄断是暴利的保障和来源,反暴利首先要反行政性垄断,这才是最根本所在。我们要想打破房地产暴利,就要打破政府政府靠行政力量来制造和维护的垄断,让政府退出扮演“经济组织”的角色,真正做市场的公正裁判员。

责任编辑:李艳
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