房价“合理回归”不能只盯开发商
www.fjnet.cn?2012-03-20 16:13? 侯金亮?来源:东南网 我来说两句
国家统计局3月18日发布消息显示,2月份,全国70个大中城市中,价格下降的城市有45个,持平的城市有21个,上涨的城市有4个。环比价格上涨的城市中,涨幅均未超过0.1%。 某种意义上,楼市调控政策已经发力,效果显现,“房价过快上涨”的势头得到基本抑制,但这不是楼市调控的终极目的。如何促进房价“合理回归”,已然成下一步楼市调控所要面临的要问题。3月14日,在中外记者会上,温家宝总理明确地指出,房价还远没有回到合理价位,并表示调控不能放松。 温总理的此番讲话对楼市预期的影响是很大的。“促进房价合理回归”亦被写进了2012年《政府工作报告》。去年,12月9日,召开的中共中央政治局会议和12月12召开的中央经济工作会都明确指出:“要坚持房地产调控政策不动摇,促进房价合理回归”。 通俗讲,“房价合理回归”就是降价,但“合理回归”本身有着很大的解读空间,房价应该降多少才合理?温总理在回答记者提问时说,“应该是使房价与居民的收入相适应,房价与投入和合理的利润相匹配”。 就统计局的最新数据看,全国70个大中城市房价基本没怎么降,且还有城市环比上涨。虽中央不断重申调控决心,可楼市目前仍处于僵持阶段,距“合理回归”还有很长的路要走,至少目前缺乏清晰的“合理回归路径”,诸如应该降多少,怎么降还处于模糊之中。 但就一二线城市而言,房价严重脱离居民的收入承受力。按照国际通行的标准,“房价收入比”在4到6倍之间是最合理的。而当前,据统计,一线城市和部分东部二三线城市,房价收入比显著偏离合理区间,甚至北京、上海、365体育手机版:、杭州、深圳等城市多在12倍以上。可见,房价降价的空间还很大。 时下,比较流行的观点有两种,一是中国房价降价可下降20%-30%,二是房价应该大跌50%-60%。不同的人有不同的看法,且本身一些观点就极具争议性。但有一点是基本达成共识的,当前的房价应该继续降下去,距“合理回归”还差一段距离。 以上是仅仅从降价幅度上考量的,我们必须明晰,促进“房价合理回归”,不只是开发商要让利。能够基本代表行业利润水平的,房产巨头万科刚发布的年报显示,2011年万科结算净利率为15.01%。房地产商的“让利”显然是有限的。也就说,促进“房价合理回归”不能只盯着开发商。 众所周知,占房价大头的往往是土地出让金和各种税费。地价水平和税费高低是决定房价变化的重要因素。去年,全国土地出让金高达3.3万亿。土地出让金和房地产税收,占地方财税总收入的比重过高,有的甚至高达60%左右。不言而喻,“房价合理回归”的关键在地方政府愿不愿意“让利”和愿意让多少。而此种利益格局又是最难撼动的,促进“房价合理回归”任重而道远,需要中央的调控决心,更需要地方忍痛割肉。 |
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